Dotaz:
SVJ si v roce 2025 nechalo zřídit na střechu domu fotovoltaickou elektrárnu (součást budovy-majetek vlastníků), zřídilo jednotné odběrné místo a fakturační měřidla do bytových a nebytových jednotek. Vyrobená energie se bude spotřebovávat ve společných prostorech i ve všech jednotkách v domě. Je nutné měnit prohlášení vlastníků o společných částech domu? Došlo ale také k přebytkům energie, které byly dle smlouvy odprodány za pevnou cenu do sítě. Odběratel vystavil v roce 2026 jménem SVJ fakturu na tyto „přetoky“. Na účet SVJ přijdou peníze v roce 2026. SVJ chce tyto „přetoky“ vlastníkům započíst do vyúčtování elektřiny za rok 2025. Lze to? A jakým způsobem se na tom musejí vlastníci dohodnout? Vlastníkům by bylo vystaveno potvrzení o ostatních příjmech. Který moment by pak byl rozhodným okamžikem - jednalo by se o potvrzení za rok 2025 (kdy by byly příjmy započteny do vyúčtování služeb) nebo až za rok 2026 (kdy budou tyto peníze započtené ve vyúčtování vyrovnány s vlastníky na jaře 2026)?
Odpověď:
a) Změna prohlášení vlastníka: Pokud byla fotovoltaická elektrárna zřízena jako společná část domu, tedy jak píšete, je ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek v domě (v poměru dle jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu), je nutné pro to, aby byl reálný stav domu v souladu se stavem právním, zachyceným v prohlášení vlastníka, patřičně změnit prohlášení vlastníka. A to shodně jako například v případě vybudování výtahu.
Pro změnu prohlášení vlastníka týkající se vybudování FVE bude v souladu s ust. § 1169 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „OZ“) zapotřebí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, jelikož změnou nedojde ke změně podílů na společných částech (i když bylo zasáhnuto do společné části domu - vznikla nová společná část domu).
Z důvodové zprávy se dozvídáme, při jakých změnách prohlášení se postupuje zjednodušeným způsobem (dle ust. § 1169 odst. 2 OZ) a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Jde zejména o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech - typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) - například prádelna se změní na…
