dnes je 22.10.2021

Input:

Možnosti SVJ domáhat se ochrany vlastnického práva ke společným prostorám domu

10.8.2021, , Zdroj: Verlag Dashöfer

1.12
Možnosti SVJ domáhat se ochrany vlastnického práva ke společným prostorám domu

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Jakub Hrčka

Je-li parkovací stání oprávněn užívat k parkování vozidla vlastník konkrétní jednotky, nejde o žádný zásah do správy společných částí domu, užívá-li jej s jeho souhlasem pro parkování vozidla vlastník jiné jednotky v domě, a pro tyto účely je nerozhodné, kdo je vlastníkem vozidla. Jen z toho, že parkovací stání užívá pro parkování vozidla vlastník jednotky, nelze usuzovat na neoprávněný zásah do správy společných částí domu a pozemku. Za tohoto stavu ovšem nelze negatorní žalobu pokládat za důvodnou.

Komentář rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018 sp. zn. 26 Cdo 3553/2017

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ”) podalo negatorní (zápůrčí) žalobu dle ustanovení § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník”) proti osobě, která využívala parkovací stání jednoho z vlastníků jednotek v domě. Toto parkovací stání v prostoru garáží nacházejících se v 1. podzemním podlaží budovy bylo společnou části domu určenou k výlučnému užívání vlastníka jednotky. Třetí osoba parkovací místo využívala se souhlasem vlastníka, který k němu měl výlučné užívací právo, ovšem bez souhlasu SVJ.

Soud prvního stupně žalobu SVJ zamítl z důvodu nedostatku aktivní legitimace SVJ k podání takové žaloby, jelikož i když se jednalo o společnou část domu, právo ji užívat měl pouze jeden konkrétní vlastník, a proto se podle soudu prvního stupně mohl negatorní žalobou bránit pouze tento jeden vlastník, nikoli SVJ. Tento názor soudu prvního stupně následně potvrdil i soud odvolací.

K negatorní žalobě a aktivní legitimaci obecně

Negatorní žalobou dle ustanovení § 1042 občanského zákoníku se může vlastník domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

Aktivní legitimace v občanském soudním řízení představuje oprávnění účastníka vyplývající z hmotného práva. Aktivní legitimaci bude mít ten účastník, který je nositelem hmotného práva, o něž v řízení jde. Jinými slovy ten, komu svědčí právo (anebo povinnost) např. podle občanského zákoníku. Aktivní legitimace je nutnou podmínkou řízení, jejíž nedostatek vede k zamítnutí žaloby.

V projednávané věci soud prvního stupně konstatoval, že SVJ není aktivně legitimováno, jelikož správa domu a pozemku podle ustanovení § 1189 občanského zákoníku byla v případě parkovacího stání (které bylo společnou části domu) omezena výlučným právem konkrétního vlastníka k užívání tohoto parkovacího stání, a SVJ tak není aktivně legitimováno domáhat se ochrany proti užívání parkovacího místa třetí osobou, když tato třetí osoba měla k užívání parkovacího místa souhlas od vlastníka bytu, který měl k užívání parkovacího místa výlučné právo.

Jinými slovy, soud prvního stupně konstatoval, že ačkoli SVJ přísluší správa společných částí domu, nemůže se domáhat negatorní žalobou ochrany vlastnického práva ohledně společné části domu, k níž má výlučné právo užívání jeden konkrétní vlastník.

Aktivní legitimace podle Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud však poukázal na ustanovení § 1189 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého přísluší SVJ i správa společných částí domu, které slouží výlučně pouze jednomu vlastníkovi.

S odkazem na ustanovení § 1194 odst. 1 občanského zákoníku pak Nejvyšší soud konstatoval, že SVJ je právnickou osobou, která má v dané věci právní osobnost, tedy je způsobilá pro sebe nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, a to pouze v k naplnění účelu své činnosti, který je v dané věci naplněn, jelikož se negatorní žaloba týkala společné části domu, kterou SVJ mělo ve své správě.

Z toho důvodu pak může SVJ v soudním řízení vystupovat, jako by bylo samo vlastníkem, a nikoli pouze z pověření vlastníků jednotek.

Závěr Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud nakonec dovolání zamítl, s odůvodněním, že užíváním parkovacího stání třetí osobou (tedy nevlastníkem) nebylo zasaženo do správy společných částí domu (tedy do práv SVJ), když měla třetí osoba k užívání parkovacího stání souhlas vlastníka, jenž měl výlučné právo užívání k tomuto parkovacímu stání.

Podstatný je však závěr Nejvyššího soudu, že SVJ je aktivně legitimováno k podání negatorní žaloby, avšak za splnění podmínky, že by bylo skutečně zasaženo do práv SVJ, konkrétně pak do správy společných částí domu.

Kdyby tedy třetí osoba užívala parkovací místo bez souhlasu onoho vlastníka, mohlo by se SVJ domáhat negatorní žalobou proti této třetí osobě ochrany a bylo by v takovém soudním řízení aktivně legitimováno.

V tomto kontextu Nejvyšší soud odkázal na svou starší judikaturu, z doby účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, která je tak podle něj použitelná i na současnou právní úpravu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. července 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010).

Text Rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017

Rozsudek

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Společenství vlastníků jednotek pro dům Komořanská 2063, 2064, 2065, 2066, 2067, 2068, Praha 4, se sídlem v Praze 4 – Modřanech, K Dolům 2068/2, IČO: 28935900, zastoupeného Mgr. Ing. Karlem Anderlem, advokátem se sídlem v Praze 1, Opatovická 1659/4, proti žalovanému P. L., P., zastoupenému JUDr. Mojmírem Ježkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 1, Betlémské náměstí 351/6, o zdržení se neoprávněného zásahu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 19 C 95/2015, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. února 2017, č. j. 25 Co 444/2016-84, takto:

I. Dovolání se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178,- Kč k rukám JUDr. Mojmíra Ježka, Ph.D., advokáta se sídlem v Praze 1, Betlémské náměstí 351/6, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění:

Žalobce (Společenství vlastníků jednotek pro dům Komořanská 2063, 2064, 2065, 2066, 2067, 2068, Praha 4 – dále též jen „Společenství”) se domáhal, aby žalovanému byla uložena povinnost zdržet se užívání „prostoru garáží nacházejících se v 1. podzemním podlaží budovy, na adrese P.” (dále jen „prostor garáží” a „dům”), a to v rozsahu parkování na „parkovacím stání” (dále jen „parkovací stání”). V rámci vylíčení rozhodujících skutečností zejména uvedl, že k parkování vozidla užívá žalovaný parkovací stání přesto, že není vlastníkem jednotky, s jejímž vlastnictvím je spojeno právo výlučného užívání tohoto parkovacího stání (dále též jen „oprávněný uživatel”), které je vyhrazenou společnou částí domu, a že oprávněnému uživateli parkovacího stání neudělil souhlas k tomu, aby je přenechal do (dočasného) užívání třetí osobě.

Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 10. června 2016, č. j. 19 C 95/2015-51, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků.

Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Žalovaný je od 17. dubna 2009 vlastníkem jednotky č. 2068/106 (a souvisejících spoluvlastnických podílů) v domě, který spravuje Společenství. Podle prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě (dále jen „Prohlášení vlastníka”), konkrétně čl. 3. označeného jako „Určení společných částí budovy”, bodu 3.4 („Vyhrazené společné části”), je s vlastnictvím dotčené jednotky spojeno právo výlučného užívání parkovacího stání (dále jen „parkovací stání), jež se nachází v prostoru garáží, které jsou vyhrazenými společnými částmi domu. Právo výlučného užívání parkovacího stání, nacházejícího se v témže prostoru, pak náleží vlastníku jednotky, jímž je od 17. února 2009 J. Š. Podle čl. 3., bodu 3.6 Prohlášení vlastníka vyhrazené společné části mají právo užívat a podílet se na jejich správě, provozu, opravách, úpravách a údržbě pouze vlastníci jednotek, kterým náleží spoluvlastnický podíl na vyhrazených společných částech podle přílohy č. 1. Toto právo je omezeno právem průchodu a vstupu ostatních vlastníků jednotek do společných částí, ostatních jednotek nebo příslušenství jednotky. Podle čl. 3., bodu 3.7 Prohlášení vlastníka je každý vlastník jednotky, který má spoluvlastnický podíl na vyhrazených společných částech, oprávněn užívat výlučně garážové stání, jehož číslo je uvedeno v příloze č. 1 a jehož umístění ve společných částech je znázorněno v příloze č. 2. Na parkovacím stání však parkuje vozidlo žalovaný, byť není jeho oprávněný uživatel. Na tomto skutkovém základě především dovodil, že bylo-li Prohlášením vlastníka vyhrazeno parkovací stání k výlučnému užívání vlastníku jednotky (jímž je J. Š.), je v tomto rozsahu omezeno oprávnění Společenství vykonávat správu domu podle § 1189 ve spojení s § 1190 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 89/2012 Sb.”, „o. z.”, resp. „občanský zákoník”); navíc slouží-li dotčená společná část domu výlučně k užívání jen vlastníku uvedené jednotky, je oprávněn ji užívat nejen on sám, jak se mylně domnívalo Společenství, nýbrž i třetí osoby, pokud tuto společnou část užívají s jeho souhlasem. Uzavřel, že za tohoto stavu není Společenství v daném sporu aktivně věcně legitimováno, a proto žalobu zamítl.

K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2. února 2017, č. j. 25 Co 444/2016-84, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.

Ve vztahu k uplatněným odvolacím námitkám zdůraznil, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části; přitom se však musí zdržet všeho, co by bránilo výkonu práv jiným vlastníkům jednotek (§ 1175 odst. 1 o. z.). Nedodržení této povinnosti má za následek oprávnění osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky domáhat se nařízení prodeje jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek (§ 1184 o. z.). Společenství vlastníků (jako právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku) nemůže jinak ingerovat do práv vlastníka jednotky; nesvědčí mu tedy ani právo rozhodovat o dispozicích s právy vlastníka jednotky na společných částech, jež mu byly svěřeny do výlučného užívání. Za této situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 (dále jen „o. s. ř.”). Nesouhlasil s právním názorem o nedostatku aktivní věcné legitimace. Vyjádřil přesvědčení, že vlastník jednotky, jemuž byla vyhrazena určitá společná část domu k výlučnému užívání, může tuto společnou část užívat pouze pro svou (osobní) potřebu a není tedy oprávněn přenechat ji do užívání třetí osobě (např. smlouvou o nájmu) bez souhlasu společenství vlastníků (obdobně jako není nájemce bytu oprávněn podnajmout byt bez souhlasu pronajímatele – § 2275 o. z. per analogiam). Z toho dovozoval, že žalovaný není oprávněn užívat parkovací stání, není-li jeho oprávněným uživatelem; jestliže ho i přes to užívá, nejde o běžné užívání společných částí domu ve smyslu § 1175 odst. 1 o. z. Dodal, že je nerozhodná okolnost, že tak činí se souhlasem vlastníka uvedené jednotky (tj. oprávněného uživatele J. Š.), neboť jednání, jímž oprávněný uživatel přenechá bez souhlasu společenství vlastníků své právo výlučně užívat určitou společnou část domu třetí osobě, lze pokládat za protiprávní zásah do práva společenství spravovat společné části domu, které zahrnuje rovněž oprávnění rozhodovat o tom, jak mají být tyto společné části užívány. Současně měl za to, že úsudek o nedostatku jeho aktivní věcné legitimace v daném sporu neobstojí také proto, že ve svých důsledcích vede k absurdnímu závěru, že vlastník jednotky může např. zpřístupnit společné části domu bezdomovcům, skladovat v nich nebezpečné předměty apod. Zastával stanovisko, že v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla řešena otázka aktivní věcné legitimace společenství vlastníků ve sporu týkajícím se užívání společné části domu, která byla přenechána k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, jakož ani (související) otázka, zda je vlastník jednotky oprávněn přenechat třetí osobě (např. smlouvou o nájmu) své právo výlučně užívat určitou společnou část domu bez souhlasu společenství vlastníků. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený

Nahrávám...
Nahrávám...