Input:

Připravované změny v úpravě bytového spoluvlastnictví

11.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

8.1
Připravované změny v úpravě bytového spoluvlastnictví

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Dne 24. 4. 2019 byl v poslanecké sněmovně projednán v prvním čtení tisk 411 , vládní návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále také „NOZ”), a další související zákony. V současné době je připraveno jednání v ústavně právním výboru, než bude návrh postoupen do druhého čtení. Připravený návrh se týká právní úpravy bytového spoluvlastnictví, obsažené v občanském zákoníku a zákoně č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev.

Úprava bytového spoluvlastnictví se dotýká značného množství osob. V roce 2017 bylo v České republice evidováno přibližně 65 tisíc společenství vlastníků jednotek, přičemž jejich počet meziročně vzrostl o 3 %. V bytovém spoluvlastnictví je více než jeden a půl milionu bytů. Nároky kladené na vlastníky bytů a orgány společenství vlastníků se neustále zvyšují spolu s přibývajícím počtem právních předpisů, které na tato bytová společenství dopadají. Právní úprava je mnohdy složitá a v některých případech vyvolává výkladové otázky a z toho plynoucí diskuse nejen v oblasti praktické, ale i akademické, a je rovněž předmětem soudní judikatury.

Z těchto důvodů a po rozsáhlých konzultacích s mnoha odborníky z praxe i teorie byl předložen návrh, jehož cílem je zpřesnění textu a vyjasnění některých sporných ustanovení. Návrh obsahuje i některé změny zásadního charakteru, které mají přispět k posílení postavení společenství vlastníků a zlepšení jeho fungování. Na druhé straně však není záměrem zpracovatelů změna dosavadní koncepce tak, jak byla nastavena občanským zákoníkem, účinným od roku 2014, i když některé změny jsou zásadnějšího charakteru a týkají se především společenství vlastníků (dále také „společenství”), jeho vzniku a dalších otázek spojených se správou společných částí.

Úprava vzniku společenství vlastníků

V současné době jsou vedeny diskuse o tom, zda je možné, aby společenství jako právnická osoba vzniklo i v případě, kdy bude mít jen jednoho člena. Podle § 125 NOZ, v souvislosti s § 211 NOZ, může vzniknout právnická osoba o jednom členu, připouští-li to zákon. Úprava bytového spoluvlastnictví však takové výslovné ustanovení neobsahuje, i když z § 1166 odst. 2 by se nepřímo tato možnost dala odvodit. Aby byly odstraněny pochybnosti, obsahuje návrh úpravu, která umožňuje výslovně vznik společenství vlastníků jednotek s jedním členem. Tato změna reflektuje skutečnost, že občanský zákoník zavádí při splnění zákonných podmínek povinnost založit a nechat vzniknout právnickou osobu v podobě společenství vlastníků; přičemž porušení této povinnosti je sankciováno nemožností převádět vlastnické právo k jednotkám (§ 1198) a vlastníci jednotek v takovém případě zůstávají za dluhy solidárně odpovědní (§ 1127 a § 1191). Navržená úprava je navíc v souladu se záměrem, aby společenství vlastníků jednotek vznikalo co nejdříve.

Pokud bude při založení právnické osoby vlastníků jednotek více, navrhuje se stanovit dva způsoby založení společenství vlastníků. Stejně jako v případě založení spolku se předpokládá buď založení společenství na ustavující schůzi, nebo bez konání ustavující schůze, shodnou-li se všichni vlastníci jednotek na obsahu stanov.

Spolková úprava ustavující schůze se ostatně použije na společenství přiměřeně (§ 1221).

Zakládá-li se společenství vlastníků na ustavující schůzi, je k přijetí stanov třeba většina hlasů všech vlastníků jednotek. V takovém případě je nezbytné chránit vlastníka jednotky, který byl při hlasování o stanovách přehlasován. Takový vlastník má možnost obrátit se v prekluzivní lhůtě (§ 1209 odst. 1) na soud, aby rozhodl podle § 1209. Odkazem na toto ustanovené se staví rovněž najisto, že úprava § 1209 se použije i v situaci, kdy nevzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba.

I nadále návrh stanoví požadavek veřejné listiny – notářského zápisu. V případě přijetí stanov na ustavující schůzi nepůjde o notářský zápis o právním jednání, nýbrž o notářský zápis o rozhodnutí orgánu. Shodnou-li se na obsahu stanov všichni vlastníci jednotek, půjde o notářský zápis o právním jednání. Výjimka se stanoví pro případ, kdy bude společenství vlastníků zakládat jediný vlastník všech jednotek. V takovém případě se notářský zápis nevyžaduje. Tato právní úprava vychází ze stávajícího znění, podle kterého se notářský zápis nevyžaduje, zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám.

Navrhovaná právní úprava toto nepřebírá, a to mimo jiné z důvodu, že společenství vlastníků již nově nebude možné založit v prohlášení, ale bude zakládáno samostatně. V souvislosti s tím se zachovává výjimka pro případy, kdy bude společenství vlastníků zakládat jediný vlastník všech jednotek. Předpokládá se totiž, že k založení společenství vlastníků jediným vlastníkem bude zpravidla docházet ve stejné době jako k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám prohlášením vlastníka této nemovité věci.

K problematice notářských zápisů je předložen pozměňovací návrh, podle kterého by notářské zápisy byly vyžadovány pouze při přijetí stanov na ustavující schůzi nebo právním jednáním všech vlastníků jednotek, ale již ne v případě jejich změn.

Rovněž se zpřesňuje text ustanovení, které řeší okamžik povinného založení a vzniku společenství vlastníků jednotek v § 1198. Zde je postaveno najisto, že právnická osoba musí vzniknout, když čtyři jednotky jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Smyslem navrhovaného pravidla je tedy stanovit nejvyšší možný počet vlastníků, při němž bude třeba přijmout stanovy, a to počtem čtyř vlastníků (výjimečně bude možné, aby se stanovy přijímaly při vyšším počtu vlastníků jednotek – například při vypořádání spoluvlastnictví).

V případě, kdy v bytovém spoluvlastnictví budou pouze čtyři vlastníci, tito si mohou jednotky mezi sebou libovolně převádět a blokace podle odstavce převodu jednotek se neuplatní, protože by se v bytovém spoluvlastnictví „neobjevil” další, tj. pátý vlastník. Stejně tak může kterýkoli z těchto vlastníků převést svou jednotku na třetí osobu za předpokladu, že on sám žádnou jinou jednotku v bytovém spoluvlastnictví nevlastní (původní „čtvrtý” vlastník je nahrazen novým „čtvrtým” vlastníkem).

Současně se vypouští ustanovení umožňující odložený vznik společenství vlastníků jednotek. Je zájmem všech vlastníků, aby společenství vznikalo co nejdříve, a to zejména s ohledem na jejich solidární postavení ve vztahu k věřitelům do doby vzniku společenství. Navržená úprava je v souladu i s proklamovaným záměrem, aby nemovitá věc byla ve věcech správy reprezentována jedním subjektem. V opačném případě je správa velmi ztížena, a to zejména v případě řízení soudních, stavebních a dalších, pokud zde je více samostatných subjektů, ale například i v případě úvěrování domu rozděleného na jednotky.

Aby však nevznikaly v praxi potíže, bylo přijato přechodné ustanovení, které řeší situace, kdy zakladatel (nadpoloviční vlastník) již v současné době vykonává správu společných částí podle stávajícího ustanovení § 1202.

Zjednodušení přijímání změn prohlášení vlastníka

Proces přijímání změn prohlášení má být zjednodušen tak, aby nadále postačovala dohoda dotčených vlastníků spolu se souhlasem stanovené většiny vlastníků jednotek. Není již vyžadováno usnesení shromáždění, čímž se celý proces výrazně zrychlí. Současně návrh řeší problémy spojené s určením dotčeného vlastníka.

Navrhovaná změna reaguje na aktuální problémy s trojstupňovým schvalováním změny prohlášení. Podle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek. Z úpravy jasně nevyplývá, za jakých okolností je možné považovat vlastníka za dotčeného – zda jen když se jedná přímo o změny týkající se jeho předmětu vlastnictví nebo i v případě jakékoli další změny týkající se např. společných částí. K účinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, který musí být učiněn v písemné formě. A konečně, vzniklo-li společenství vlastníků, musí v souladu se stávajícím § 1208 písm. b) o změně prohlášení rozhodovat i shromáždění, a to prostou většinou hlasů. Tento postup je komplikovaný a zatěžuje aplikační praxi.

Pokud se změna prohlášení bude dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit tento vlastník. Jedná se např. o změnu podílu na společných částech, změnu velikosti podlahové plochy jednotky, změnu ve výlučném užívání společné části apod. Bude-li takovýchto dotčených vlastníků více, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací – např. dohoda části vlastníků v kombinaci s jednostranným právním jednáním několika dalších vlastníků).

K účinnosti změny prohlášení se nadále bude vyžadovat souhlas stanovené většiny vlastníků jednotek. Vlastníci takto vyslovují souhlas se změnou prohlášení, která vyplývá z jednostranných právních jednání nebo společné dohody dotčených vlastníků jednotek (anebo z kombinace).

Pokud se však změna dotýká práv a povinností všech vlastníků, je třeba souhlasu všech vlastníků – půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech nebo kdy se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku.

Dále se zde jednoznačně stanoví, při jakých změnách prohlášení se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas všech vlastníků. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) –, například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech. Dále jde o změnu užívání bytu – v tomto případě samozřejmě změnu musí iniciovat vlastník jednotky, který žádostí na změnu prohlášení vyslovuje souhlas (není myslitelné, aby ostatní vlastníci změnu užívání bytu jinému vlastníku jednotky vnutili). Dále jde o případy změn pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, to však pouze za předpokladu, že jsou součástí prohlášení.

Podle návrhu novely mohou být pravidla pro správu společných částí součástí prohlášení nebo součástí stanov.

V těchto případech zjednodušeného rozhodování se upravuje právo vlastníka jednotky bránit se rozhodnutí většiny napadením tohoto rozhodnutí u soudu.

Vyloučení předkupního práva v některých případech spoluvlastnictví

Mezi další zásadní změny lze zařadit zejména vyloučení předkupního práva v některých případech spoluvlastnictví jednotky a rovněž v některých případech dalších nemovitých věcí, zejména pozemků, které souvisejí se zastavěným pozemkem nebo na něj navazují.

Výjimka je formulována v novém § 1188a NOZ tak, že ustanovení § 1124 a 1125 NOZ, upravující předkupního právo ke spoluvlastnickému podílu, se nepoužijí, pokud je s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

Nově formulovaná výjimka v případě jednotky ve spoluvlastnictví se uplatní za současného splnění dvou podmínek – zaprvé musí jít o spoluvlastnický podíl na jednotce, která zahrnuje nebytový prostor, a zadruhé tento podíl musí funkčně souviset s další převáděnou jednotkou (obvykle bytem).

Výjimka se tedy neuplatní, pokud bude převáděn pouze spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce bez současného převodu jiné jednotky.

Dále je formulována výjimka pro nemovité věci (především pozemky), která se rovněž uplatní při současném splnění dvou podmínek. Musí jít o spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s jinou nemovitou věcí rozdělenou na jednotky (zpravidla půjde o spoluvlastnický podíl na funkčně souvisejícím pozemku, ve výjimečných případech pozemku ležícím pod budovou rozdělenou na jednotky, která není jeho součástí) a za druhé tento podíl musí být převáděn spolu s jednotkou.

Cílem návrhu není rozšiřovat výjimku ze znovu zavedeného předkupního práva nad rámec právní úpravy bytového spoluvlastnictví, a tím zasahovat do obecné úpravy předkupního práva přijaté s účinností od roku 2018.

V současné době však nelze vyloučit, že navržená úprava bude v poslanecké sněmovně předmětem rozsáhlejší diskuse, která by se mohla úpravy předkupního práva v obecnější poloze týkat.

Prodej jednotky vlastníka znemožňujícího výkon práv ostatních vlastníků

Za zásadní lze považovat též zjednodušení procesu prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Stávající úprava nuceného prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, je velmi těžkopádná a zdlouhavá.

K tomu, aby mohlo dojít k nucenému prodeji jednotky, musejí proběhnout dvě nalézací řízení. Jedno řízení, kterým se osoba odpovědná za správu domu a pozemku (popřípadě vlastník) domáhá uložení povinnosti (např. zdržení se rušení jiných vlastníků), a druhé, kterým se osoba odpovědná za správu domu a pozemku (popřípadě vlastník) domáhá nařízení prodeje jednotky z důvodu, že povinnost uložená prvním rozhodnutím je dále porušována a tím současně dochází k podstatnému omezování nebo znemožňování práva ostatních vlastníků. Až poté se lze obrátit na soud s návrhem na výkon výroku rozhodnutí, kterým soud nařizuje prodej jednotky. Tento postup činí úpravu prakticky nepoužitelnou. Pokud je známo, tato možnost byla využita jen v několika případech, což platí i pro téměř stejné pravidlo, které obsahoval zákon o vlastnictví bytů (konkrétně jeho § 14 ZOVB).

Proto se navrhuje proces prodeje zjednodušit, avšak při zachování nezbytné ochrany dotčeného vlastníka. Proto musí být splněno několik podmínek.

Předně musí osoba odpovědná za správu domu a pozemku vlastníku, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, doručit písemnou výstrahu. Jsou stanoveny minimální obsahové náležitosti této výstrahy. Smyslem této výstrahy je zejména upozornit vlastníka jednotky na jeho nežádoucí chování, umožnit mu, aby svého jednání zanechal a napravil, co způsobil, a konečně jej upozornit, že může být podán návrh na nařízení prodeje jeho jednotky. Současně se ve výstraze vlastníkovi poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů, aby mohl zanechat vadného jednání a případně odstranil jeho důsledky.

Dále musí s podáním návrhu vyslovit souhlas vlastníci jednotek stanovenou většinou. Je třeba zamezit zneužití institutu nuceného prodeje. Zároveň se stanoví, že při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka jednotky, jejíž prodej se navrhuje.

A konečně musejí být splněny materiální znaky nežádoucího jednání vlastníka jednotky, tj. vlastník jednotky musí porušovat své povinnosti způsobem, který podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Splnění všech předpokladů bude soud řešit v průběhu nalézacího řízení. Pokud nebude naplněna byť jen jediná z těchto podmínek, k nařízení prodeje jednotky by nemělo dojít a soud žalobu zamítne. Soud by měl současně vycházet ze stavu v době vyhlášení rozhodnutí. Proto pokud by vlastník jednotky ještě v průběhu řízení zanechal porušování povinnosti a soud by dospěl k závěru, že do budoucna nehrozí jeho opakování, k nařízení prodeje jednotky by nepřistoupil a žaloba by měla být zamítnuta.

Obdobně pokud by například vlastník jednotky doplatil všechny dlužné částky, soud by prodej jednotky neměl nařídit a žalobu by měl zamítnout. Eventuálně by mohl žalobce vzít žalobu zpět z důvodu splnění ze strany žalovaného a soud by v