Dotaz:
Dovolím si požádat o vysvětlení možností pronajímání společných částí bytových domů společenstvím vlastníků ve světle aktuálně účinných právních norem a platné judikatury. Názory z běžně dostupných zdrojů se v této otázce celkem různí a námi dohledaná judikatura se váže k nájemním smlouvám, uzavřeným ještě za účinnosti ZOVB. Zatímco ZoVB výslovně umožňoval společenstvím uzavírat nájemní smlouvy na pronájem společných částí domu, NOZ již podobné ustanovení neobsahuje. Dále uvádím několik dílčích dotazů, které bychom potřebovali zodpovědět ke správnému a úplnému pochopení problematiky:
1. Je přímo společenství vlastníků jako právnická osoba oprávněno uzavírat svým jménem jako pronajímatel společné prostory domu? Pokud ne, jaký je správný postup?
2. Lze pronájem společných prostor prohlasovat shromážděním kvorem, zakotveným stanovami společenství nebo o pronájmu hlasovat shromáždění nemůže a je nutný souhlas všech vlastníků jednotek v domě mimo shromáždění?
3. Lze společné prostory pronajímat i vlastníkům jednotek v domě, tedy členům společenství? Zejména mezi daňovými poradci se obvykle bez dalšího vysvětlení objevují názory, že to možné není. To nám připadá poněkud absurdní, připustíme-li že pronájem společných prostor třetím osobám by možný byl.
4. Koho příjmem je nájemné z pronájmu společných prostor, je-li přípustné nájem ujednat, a jak s ním lze nakládat?
5. Mohou se vlastníci jednotek dohodnout, že příjem z nájmu společných prostor bude převeden do dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu domu? Pokud ano, lze to prohlasovat shromážděním kvorem, zakotveným stanovami společenství nebo by musel s tímto postupem souhlasit každý jednotlivý vlastník jednotky souhlasem mimo rozhodování shromáždění?
Odpověď:
1. Ano, správný postup je takový, že SVJ svým jménem uzavírá nájemní smlouvy na pronájem společných částí domu třetím osobám. Uvedené vyplývá z právní úpravy, konktrétně z ust. § 1196 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), dle kterého SVJ právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Dle ust. § 10 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění (dále jen „nařízení vlády“), je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna pro účely správy domu a pozemku sjednávat…
