Dotaz:
SBD založené r.1966 v roce 2016 převedlo 2 jednotky z 24 jednotek v bytovém domě do vlastnictví svých členů a následně založilo SVJ přijetím stanov u notáře a zvolilo první členy statutárního orgánu, nicméně nebyl podán návrh na zápis na VR, tudíž SVJ nevzniklo. SBD vystupovalo jako správce. V dubnu 2025 bylo svoláno shromáždění (protože SBD kles podíl na domě pod 50%- pozn. Katastr umožňoval zápis nových vlastníků jednotek i přestože vznik SVJ nebyl prokázán, na což jsme je několikrát upozornili, oni to vzali na vědomí, nicméně s dalším podaným návrhem opět zápis nového vlastníka umožnili, opakovaně jsme je upozornili, že jednají proti zákonu a přestože opět uznali pochybení následně další vklad opět povolili a tak to šlo a do roku 2025) a vlastníci schválili nové znění stanov a zvolili nový statutární orgán a odměnu ve výši 7200,-Kč (nejspíš hrubého, není v zápise uvedeno, na programu byla náhrada statutárnímu orgánu, ale v usnesení je uvedeno schválení odměny statutárnímu orgánu). Následně byl podán návrh na zápis SVJ do VR, ale tento byl zamítnut, přesné důvody mi nejsou známy. Vzhledem k tomu, že SBD nedokázalo odstranit vady k podanému návrhu na zápis, rozhodlo, že se svolá nová schůze u notářky a založí se nové SVJ schválením stanov a prvních členů statutárního orgánu tj. existence původního SVJ byla popřena v plném rozsahu. Následně ve stejný den byl podán návrh na VR na zápis SVJ (provedl notář) a tento proběhl bez problémů a SVJ vzniklo v srpnu 2025, jak dokládá i výpis z VR a stanovy založené ve sbírce listin, které jsou součástí notářského zápisu ze stejného dne. Zda byl postup možný není předmětem mého dotazu a není třeba se k němu vyjadřovat. Další shromáždění nově vzniklého SVJ se do dnešního dne nekonalo.
Nyní k vlastním otázkám, na které bych potřeboval znát Váš názor.
V roce 2026 jsme obdrželi jako vlastnící jedné z jednotek vyúčtování služeb za rok 2025.
- byly vyúčtovány náklady za odměnu statutárního orgánu, která nebyla po vzniku SVJ schválena, údajně vychází ze schválené odměny z 4/2025 (na programu byla náhrada v usnesení odměna) tj. před vznikem SVJ a navíc ze zaslaných výpisů z účetnictví je zřejmé, že nebyly provedeny odvody na zdravotní, sociální ani daň, takže se nejspíš jedná o náhradu, nicméně nikdy nebyla prokázána její výše např. z 3 měsíčního sledování nákladů a následně stanovený paušál. Částka 7200,-Kč za měsíc je rozhodně vysoká a dle mého názoru v případě kontroly nebude možné její výši prokázat.
-Náklady vlastní správní činnosti SVJ jako jsou odečty a rozúčtování, odměna správce tj. SBD z doby před vznikem SVJ do 8/2025 a ověřené podpisy jsou rozúčtovány na podlahovou plochu, přestože zákon a stanovy SVJ uvádějí, že mají být rozúčtovány rovným dílem na jednotku.
-Rozúčtování tepla bylo ve vyúčtování 50% Základní složka 50% Spotřební složka nákladů, ale dle PENB mělo být rozúčtováno na 40% Základní složka a 60% spotřební složka (dům má průměrný součinitel prostupu tepla budovy 0,89W/m2.K je v F ).
-Následně po doložení nákladů čerpaných z fondu oprav bylo zjištěno, že byly čerpány z fondu i náklady vlastní správní činnosti, tj. sepsání notářského zápisu a administrativní činnosti spojené se založením SVJ.
Po podání reklamace ke všem uvedeným nákladům nám bylo sděleno, že změna způsobu rozúčtování je možná až od roku 2026 a vyúčtování bylo zpracováno v souladu se směrnicí SBD, která prý vychází ze zákona o službách 67/2013 Sb. Zaslali i smlouvu o správě nemovitosti datovanou po vzniku SVJ, kterou však shromáždění neschválilo, přestože to ze zákona patří do jeho…
