Input:

Založení a vznik SVJ

30.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.2.2
Založení a vznik SVJ

JUDr. Jiří Čáp

V legislativním vývoji právní úpravy bytového spoluvlastnictví (podle ZOVB byl použit pojem

„vlastnictví bytů”) se již za účinnosti ZOVB několikrát novelizovala tato právní úprava, s poměrně výraznými postupnými změnami, pokud jde o právní formu správy domu a pozemku, až po uplatnění právního pojetí SVJ jako právnické osoby. Právní úprava vzniku a právních poměrů SVJ jako zvláštního druhu právnické osoby, zajišťující správu domu a pozemku, byla do ZOVB zahrnuta dnem nabytí účinnosti novelizace ZOVB zákonem č. 103/2000 Sb. Současně, od doby zavedení SVJ jako právnické osoby, která zajišťuje správu domu a pozemku v domě rozděleném na vlastnictví jednotek, bylo v zákonné úpravě v ZOVB stanoveno, za jakého právního stavu dojde (přímo ze zákona) ke vzniku SVJ jako právnické osoby spolu se stanovením způsobu právní formy správy domu a pozemku v domech rozdělených na jednotky, kde nedošlo ke vzniku SVJ. Ve vývoji právní úpravy se tedy rozlišovala a také za současné právní úpravy v NOZ se rozlišuje „správa domu a pozemku bez vzniku SVJ” a „správa domu a pozemku se vznikem SVJ” jako právnické osoby. Současně se v legislativním vývoji právní úpravy vlastnictví bytů podle ZOVB vždy současně vyvíjela právní úprava poměrů SVJ.

Po zahrnutí právní úpravy bytového spoluvlastnictví do NOZ (s účinností od 1. 1. 2014 v rámci celkové rekodifikace soukromého práva) došlo k zásadní změně také v právní úpravě týkající se vzniku SVJ jako právnické osoby.

Poznámky ke vzniku SVJ podle předchozího ZOVB a souvislosti s právní úpravou v NOZ

Pouze pro informaci o legislativním vývoji právní úpravy vzniku SVJ jako právnické osoby a k pochopení souvislostí se současnou právní úpravou je zde několik poznámek:

SVJ vznikalo podle ZOVB zcela odlišným způsobem, než tomu bylo např. u obchodních společností a družstev podle obchodního zákoníku. Zatímco obchodní společnost nebo družstvo vznikalo dvoustupňovým procesem, a to na základě založení projevem vůle zakládajících osob teprve až zápisem v obchodním rejstříku (tento zápis měl tedy konstitutivní povahu), SVJ naproti tomu vznikalo podle ZOVB nikoli tímto dvoustupňovým (či dvoufázovým) procesem založení a poté zápisem ve veřejném rejstříku (v rejstříku společenství), nýbrž výlučně přímo ze zákona (ex lege), jakmile nastaly právní skutečnosti, s nimiž ZOVB spojoval vznik SVJ, a to s rozlišením na vznik tzv. standardním způsobem závazně stanoveným v § 9 odst. 3 ZOVB a na tzv. odložený vznik podle § 9 odst. 4 ZOVB. Zcela tedy chyběl proces založení SVJ, a teprve poté jeho vznik zápisem do veřejného rejstříku. Tato tehdejší zvláštnost vzniku SVJ přímo ze zákona (ex lege) bez projevu vůle vlastníků jednotek k jeho založení měla svůj původ v legislativním vývoji právního pojetí SVJ. V zásadní novelizaci ZOVB (zákonem č. 103/2000 Sb.) bylo stanoveno, že správu domu a pozemku v domech, v nichž je alespoň pět jednotek a alespoň tři různí vlastníci tří různých jednotek, zajišťuje zvláštní druh právnické osoby, jmenovitě společenství vlastníků jednotek. Právní úprava postavení, činnosti a právních poměrů SVJ byla zahrnuta do ZOVB, a to jako právnické osoby zvláštního druhu (sui generis). Zápis SVJ v rejstříku společenství neměl konstitutivní povahu, na rozdíl od obchodních společností nebo družstev. SVJ vzniklo přímo ze zákona, a z povahy věci tedy následný zápis SVJ ve veřejném rejstříku měl pouze deklaratorní povahu. V důsledku toho existovalo mnoho SVJ jako právnických osob, vzniklých přímo ze zákona, aniž by si vlastníci jednotek v příslušném domě vůbec uvědomili, že již ze zákona vzniklo SVJ jako právnická osoba a že se tito vlastníci jednotek stali jeho členy.

K standardnímu vzniku SVJ došlo podle ZOVB v domě alespoň s pěti jednotkami, jakmile alespoň tři jednotky byly ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, anebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčoval nabytí vlastnictví jednotky, poslednímu z těchto prvních tří vlastníků. Pokud došlo ke vzniku vlastnického práva k jednotce určité osobě, a jednalo-li se o vznik vlastnictví zápisem vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí, pak příslušný katastrální úřad vyrozuměl ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitost; dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva k jednotce ve prospěch třetího vlastníka vzniklo přímo ze zákona (podle § 9 odst. 3 ZOVB) SVJ jako právnická osoba. Původní vlastník budovy byl povinen svolat první schůzi shromáždění (podle § 9 odst. 8 ZOVB) nejpozději ve lhůtě stanovené v ZOVB, která se konala za účasti notáře.

Odložený vznik SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB přicházel v úvahu jedině v případě