Input:

Založení a vznik SVJ podle NOZ

17.3.2014, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.2.2
Založení a vznik SVJ podle NOZ

JUDr. Jiří Čáp

Jednou z nejdůležitějších změn v právní úpravě SVJ v NOZ oproti předchozí úpravě v zákoně o vlastnictví bytů je způsob vzniku SVJ (jako právnické osoby). Podle NOZ se SVJ nejdříve založí a teprve po tomto založení jej lze zapsat do rejstříku společenství, přičemž SVJ vznikne dnem tohoto zápisu.

Jde o zásadní změnu oproti vzniku SVJ přímo ze zákona, jak tomu bylo podle ZOVB.

Poznámka ke vzniku SVJ podle předchozího ZOVB

SVJ vznikalo podle ZOVB zcela odlišným způsobem, než tomu bylo např. u obchodních společností a družstev podle obchodního zákoníku. Zatímco obchodní společnost nebo družstvo vznikalo dvoustupňovým procesem, a to na základě založení projevem vůle zakládajících osob teprve až zápisem v obchodním rejstříku (tento zápis měl tedy konstitutivní povahu), SVJ naproti tomu vznikalo podle ZOVB, nikoliv tímto dvoustupňovým (či dvoufázovým) procesem založení a poté zápisem  ve veřejném rejstříku (v rejstříku společenství), nýbrž výlučně přímo ze zákona (ex lege), jakmile nastaly právní skutečnosti, s nimž zákon o vlastnictví bytů spojoval vznik SVJ standardním způsobem podle § 9 odst. 3 ZOVB nebo s odloženým vznikem podle § 9 odst. 4 ZOVB.

Oproti obchodním společnostem nebo družstvu nebyl tedy vznik SVJ projevem vůle určitého okruhu osob (tj. osob, které se staly vlastníky jednotek v domě).

Tyto zvláštnosti měly svůj původ ve vývoji samotného ZOVB, kdy při zásadní novelizaci tohoto zákona v r. 2000 (zákonem č. 103/2000) bylo stanoveno, že správu domu a pozemku v domech, v nichž je alespoň pět jednotek a alespoň tři různí vlastníci tří různých jednotek, zajišťuje zvláštní druh právnické osoby, jmenovitě společenství vlastníků jednotek, jehož právní úprava byla zahrnuta do ZOVB jako právnické osoby svého druhu (sui generis). Zápis SVJ v rejstříku společenství (vedený tímtéž soudem, který vedl obchodní rejstřík, a to jako samostatný rejstřík společenství) neměl konstitutivní povahu jako u obchodních společností nebo družstev, protože SVJ vzniklo přímo ze zákona, takže následný zápis v rejstříku společenství měl pouze deklaratorní povahu.

Podle ZOVB tedy vznikalo SVJ v domě rozděleném na jednotky, pokud v něm bylo alespoň pět jednotek, a to buď standardním způsobem podle § 9 odst. 3 ZOVB, nebo způsobem tzv. „odloženého vzniku” v případě, kdy původním vlastníkem budovy bylo dřívější stavební bytové družstvo – SBD, nebo dřívější lidové bytové družstvo – LBD, a byly naplněny podmínky pro odložený vznik SVJ stanovené v § 9 odst. 4 ZOVB.

Ke standardnímu vzniku SVJ došlo v domě alespoň s pěti jednotkami (ať bytovými či nebytovými, či jednak bytovými, jednak nebytovými), jakmile alespoň 3 jednotky byly ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčoval vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto prvních tří vlastníků. Jednalo-li se o vznik vlastnictví jednotek zápisem vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí, příslušný katastrální úřad vyrozuměl ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí a dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnictví jednotky ve prospěch třetího vlastníka vzniklo přímo ze zákona (podle § 9 odst. 3 ZOVB) SVJ jako právnická osoba. SVJ vzniklo přímo ze zákona, protože zápis v rejstříku společenství měl pouze deklaratorní povahu (na rozdíl např. od družstva nebo obchodní společnosti, kde taková právnická osoba vznikla teprve až zápisem v obchodním rejstříku). Původní vlastník budovy byl povinen svolat první schůzi shromáždění (podle § 9 odst. 8 ZOVB) nejpozději do 60 dnů po vzniku SVJ, která se konala za účasti notáře. Zde schválili vlastníci jednotek stanovy SVJ a zvolili statutární orgán, popřípadě další orgány, pokud měly být podle stanov voleny.

Odložený vznik SVJ podle § 9 odst. 4 ZOVB přicházel v úvahu jedině v případě domu, jehož původním vlastníkem bylo dřívější stavební bytové družstvo (SBD), nebo dřívější lidové bytové družstvo (LBD), tedy bytové družstvo, které vzniklo před 1. 1. 1992, tj. přede dnem nabytí účinnosti obchodního zákoníku, anebo jeho právní nástupce (vzniklý např. vyčleněním z takového družstva podle § 29 ZOVB, nebo případně rozdělením). Pro odložený vznik SVJ musely být současně splněny podmínky uvedené v § 9 odst. 4 ZOVB, tj. SBD či LBD jako původní vlastník budovy, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění tohoto paragrafu platném před novelizací provedenou zákonem č. 103/2000 (tj. plnilo povinnosti správce zapsaného v prohlášení vlastníka budovy). Do doby vzniku SVJ jako právnické osoby působilo v domě společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity, přičemž správu domu zajišťoval správce a ve společenství se rozhodovalo podle původního znění §§ 9, 11 a 15 odst. 2 ZOVB, ve znění platném do 30. 6. 2000. SVJ jako právnická osoba vznikla při tomto odloženém vzniku teprve poté, co poklesl spoluvlastnický podíl SBD či LBD (či jeho právního nástupce) na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu. Poté mělo SBD či LBD shodnou povinnost jako kterýkoliv původní vlastník budovy ke svolání první schůze shromáždění vlastníků jednotek za účasti notáře, za účelem schválení stanov SVJ a zvolení statutárního orgánu (popř. též dalších orgánů, pokud měly být podle stanov SVJ voleny).

Současně podle ZOVB platilo a platí to shodně podle nové úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ, účinném od 1. 1. 2014, že vznik členství v SVJ nebyl a ani podle nové úpravy v NOZ není projevem vůle vlastníků jednotek. Vlastník jednotky se přímo ze zákona stane členem SVJ, aniž by k tomu projevil svou vůli, a to dnem vzniku SVJ či za trvání SVJ dnem, kdy se stane vlastníkem jednotky v domě (to platilo za účinnosti ZOVB a platí to nadále podle nové úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ, účinné od 1. 1. 2014. Shodně jako podle ZOVB je i v úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ, účinném od 1. 1. 2014 uplatněn princip sepjetí vlastnictví jednotky s členstvím v SVJ, jde-li o vznik vlastnictví jednotky v domě, v němž vzniklo SVJ.

Obecně způsoby založení a vzniku SVJ podle NOZ

Proces vzniku SVJ stupňovitým způsobem, tj. nejdříve založení projevem vůle účastníků a poté vznik zápisem do veřejného seznamu na základě návrhu na zápis podaný příslušnému rejstříkovému soudu, představuje zásadní změnu v právní úpravě SVJ v NOZ účinném od 1. 1. 2014.

Zásadní změnou je také skutečnost, že do ustanovení NOZ nebyl převzat z předchozí úpravy v zákoně o vlastnictví bytů tzv. ”odložený” vznik SVJ v domech v původním vlastnictví SBD a LBD (z důvodu, že nebyla převzata žádná zvláštní ustanovení ZOVB, která upravovala tzv. povinné převody jednotek z vlastnictví těchto bytových družstev, vzniklých před 1. 1. 1992 a záležitosti s tím související). Proto je tzv. „odložené” založení a vznik SVJ v těchto případech upraveno zvláštním zákonem, jmenovitě zákonem č. 311/2013 Sb.

Významnou změnou oproti právní úpravě v zákoně o vlastnictví bytů také je, že SVJ je možné založit (a může tedy dojít k jeho vzniku) i v případě, kdy to není v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví vyžadováno, tedy jde o dům, v němž je méně než pět jednotek, jak to výslovně stanoví § 1199 NOZ SVJ lze v tomto případě založit, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Podle NOZ se SVJ zakládá výlučně přijetím stanov SVJ, což odpovídá obecnému ustanovení NOZ o ustavení a vzniku právnické osoby v § 122 a násl., přičemž ustavením se má na mysli založení projevem vůle účastníků zakladatele či zakladatelů. Ustanovení § 123 NOZ současně stanoví minimální náležitosti předepsané pro zakladatelské právní jednání (tedy pro stanovy), které jsou však pro SVJ souhrnně stanoveny v § 1200 NOZ (s tím, že v některých dalších ustanoveních o SVJ jsou uvedeny také fakultativní náležitosti stanov (tedy náležitosti, které stanovy SVJ mohou, ale nemusí obsahovat). Podle právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ se již nevydávají vzorové stanovy SVJ (které byly za účinnosti ZOVB přílohou nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.); tvorba stanov SVJ se tedy řídí ustanoveními NOZ, především ustanoveními § 1200, v němž jsou stanoveny minimální povinné náležitosti stanov SVJ.

A. Podle NOZ bude většinou SVJ zakládáno (bude-li předpokládáno, že v domě bude více než pět jednotek a více než tři různí vlastníci tří různých jednotek, resp. bude předpokládán převod většího počtu jednotek, než jsou 3 jednotky v domě) přijetím stanov obsažených již v právním jednání, na jehož základě vznikají jednotky, tedy

  • ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nebo

  • prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo obdobným právním jednáním, pro které se přiměřeně vyžadují také náležitosti jako u prohlášení, jmenovitě ujednáním spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání, dále ujednáním manželů při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění.

SVJ může být založeno také rozhodnutím soudu, jestliže soud (namísto dohody spoluvlastníků nebo manželů) rozhodne (na návrh) o vzniku jednotek při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, dále při zúžení společného jmění manželů nebo při vypořádání společného jmění manželů.

B. Pokud nebude SVJ založeno přijetím stanov obsažených již v některém z uvedených právních jednání, na jehož základě vzniknou jednotky (ujednáním ve smlouvě o výstavbě nebo prohlášením, anebo dohodou spoluvlastníků či manželů), a bude nutné založit SVJ v zájmu odstranění překážek pro převody vlastnického práva k dalším jednotkám, jak jsou stanoveny v § 1198 NOZ, anebo chtějí vlastníci jednotek založit SVJ, i když to v jejich případě zákon nevyžaduje, zakládá se SVJ poté, co vznikly jednotky

  • schválením stanov SVJ, k němuž se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.

Právní úpravu založení a vzniku SVJ podle NOZ lze souhrnně charakterizovat tak, že:

  • SVJ nevzniká přímo ze zákona, jako tomu bylo za účinnosti ZOVB, nýbrž procesem založení, k němuž dochází přijetím stanov SVJ (buď v rámci právního jednání, na jehož základě vzniknou jednotky, nebo schválením stanov SVJ všemi vlastníky jednotek až v době po vzniku jednotek); po založení vznikne SVJ zápisem v rejstříku společenství podle zvláštního zákona – viz kapitola o rejstříku společenství;

  • v důsledku uvedeného postupu má zcela nově (oproti právní úpravě za účinnosti ZOVBzápis SVJ v rejstříku společenství konstitutivní povahu (namísto dosud deklaratorní povahy), tj. SVJ vznikne až zápisem v rejstříku společenství.

  • Zcela nově se (oproti právní úpravě v zákoně o vlastnictví bytů) umožňuje, aby bylo SVJ založeno a vzniklo i v domě, v němž NOZ nestanoví povinnost založení a vzniku SVJ (v podstatě v domě, v němž je méně než pět jednotek nebo méně než tři různí vlastníci tří různých jednotek, pokud však je splněn základní zákonný požadavek pro vznik bytového spoluvlastnictví, tj. v domě jsou alespoň dva byty či dva nebytové prostory, resp. alespoň jeden byt a jeden nebytový prostor).

Založení SVJ již v rámci právního jednání, na jehož základě vzniknou jednotky

  • Založení SVJ ujednáním ve smlouvě o výstavbě

Smluvní strany se mohou podle § 1163 NOZ zavázat v souvislosti se stavbou nového domu, nebo v souvislosti s jeho změnou (např. nástavba, vestavba, přístavba), že vzniknou jednotky touto výstavbou.

Jestliže je zřejmé, že touto výstavbou (ať nového domu nebo změnou stávajícího domu) dojde k situaci, že v domě bude alespoň pět jednotek s alespoň třemi různými vlastníky jednotek, resp. půjde o více než čtyři jednotky, které budou převáděny do vlastnictví různým nabyvatelům, měla by smlouva o výstavbě obsahovat také ujednání o přijetí stanov SVJ,

 
Rozbalit všeZabalit vše