Dotaz:
Vlastním nebytový prostor v rámci SVJ zkolaudovaný jako „Dílna nebo provozovna“. V současné době je v prostoru běžný klidný obchod. Uvažuji změnit využití prostoru. V extrémním případě na kavárnu nebo na obytný ateliér. Tato změna samozřejmě může podléhat stavebnímu řízení, ale to nechme stranou. O co se mi jedná je můj vztah vůči SVJ. Konkrétně, zda pro zamýšlenou změnu potřebuji souhlas SVJ nebo nikoli. Není totiž reálné, aby se SVJ sešlo v dostatečném počtu osob a obdržení případného souhlasu je tak v podstatě nemožné (vyjma soudní cesty).
K tomu dále:
Naše SVJ má staré stanovy (tedy nikoliv podle NOZ). Podle stanov SVJ schvaluje změnu účelu užívání stavby v oblasti společných částí domu. Ve stanovách nikde nevidím, že by SVJ mělo právo schvalovat účel užívání vymezených jednotek.
V prohlášení vlastníka je náš prostor vymezen obecným pojmem "nebytový prostor" bez další bližší specifikace účelu využití tohoto prostoru.
Dotaz 1: Mohu změnit dnešní obchod na kavárnu / ateliér bez souhlasu SVJ?
Dále, můj nebytový prostor má 2 nezávislé vchody a nabízelo by se rozdělit jej na dvě samostatné jednotky. Toto rozdělení by stavebně probíhalo pouze uvnitř tohoto prostoru, nijak by se stavebně nedotklo společných součástí domu.
Dotaz 2: Mohu si ze své jednotky udělat stavebně 2 jednotky při zachování účelu užívání bez souhlasu SVJ?
Dotaz 3: Mohu jednotky rozdělit i formálně v katastru na dvě samostatné jednotky, tj. upravit prohlášení vlastníka, bez souhlasu SVJ.
Odpověď:
Otázky spojené s bytovým spoluvlastnictvím upravuje primárně zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).
Z ust. § 1158 odst. 2 občanského zákoníku plyne, že co je v oddílu NOZ upravujícím bytové spoluvlastnictví stanoveno o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.
Dle ust. § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Dle ust. § 1182 odst. 1 a 2 občanského zákoníku dále platí, že vlastník jednotky musí osobě odpovědné za správu domu (tj. SVJ) oznámit stavební úpravu uvnitř svého bytu předem. Na základě předchozí výzvy má pak vlastník povinnost umožnit SVJ, aby si ověřilo, že stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to i přístupem do bytu.
Z uvedeného plyne, že jako vlastník jednotky máte právo svou jednotku uvnitř stavebně upravovat. Plánované stavební úpravy jednotky však musíte předem oznámit statutárnímu orgánu SVJ.
V případě změny účelu užívání jednotky je třeba v tomto smyslu změnit také již zmíněné prohlášení vlastníka.
Dle ust. § 1169 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku platí, že pokud se změna prohlášení vlastníka týká účelu užívání bytu na základě…
