Dotaz:
Obracím se na Vás s dotazem týkajícím se náhrady fyzického hlasování na shromáždění společenství vlastníků jednotek (SVJ) formou hlasování elektronického.
Cílem našeho dotazu je upřesnit, jakým způsobem je třeba postupovat, aby výsledky takového hlasování byly považovány za platné a aby mohly sloužit jako podklad pro zápis změn do veřejného rejstříku SVJ vedeného KRAJSKÝM SOUDEM.
• Jaké formy elektronického hlasování (např. prostřednictvím e-mailu, apod.) jsou soudem uznávány jako rovnocenné fyzickému hlasování na shromáždění? Jak se prokáže totožnost? Mimo použití placených aplikací.
• Jakým způsobem je třeba při elektronickém hlasování doložit totožnost vlastníka jednotky?
• Jaká forma prokázání hlasování jednotlivých vlastníků je nutná k doložení u návrhu na zápis změn do rejstříku (např. archivace e-mailových odpovědí s uvedeným hlasováním PRO/PROTI/ZDRŽEL SE.
Naším cílem je zajistit postup, který bude v souladu s právní úpravou i se soudní praxí, a předejít tak případnému vrácení návrhu na zápis z důvodu nedostatečně doloženého rozhodnutí shromáždění.
Odpověď:
V položeném dotazu, jak ho tedy chápu, se mísí a vlastně i zaměňuje několik právních institutů. Musím tedy začít obecně, jelikož to vnímám jako nutné pro správné uchopení věci v praxi.
V prvé řadě je nutné připomenout, že prezenční – fyzické zasedání shromáždění má dle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“) nezaměnitelné postavení a funkci. Shromáždění vlastníků je nejvyšší orgán této právnické osoby, což bych zdůraznila, a jako takový se musí ze zákona alespoň jednou ročně sejít, či přesněji řečeno být svolán k zasedání (ust. § 1207 odst. 1 OZ). Toto ustanovení občanského zákoníku je kogentní, nelze se od něj odchýlit. Pravidelné zasedání shromáždění je nezbytné, jelikož jen nejvyšší orgán SVJ může učinit některá pravidelná roční rozhodnutí, jako je schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledků hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku (ust. § 1208 písm. c) OZ). Tedy prezenční setkání vlastníků na shromáždění je nutné. Ovšem zároveň mám za to, že stanovy by mohly upravit možnost účasti na tomto prezenčním zasedání i prostřednictvím dálkového přístupu – on-line platformy, videohovory apod. Zde záleží na technické vyspělosti každého SVJ a financích, jež na takové zasedání může vydat. V každém případě by měl být přístup individuální a nezaměnitelný tak, aby přítomnost a hlasování každého jednotlivého vlastníka bylo následně prokazatelné. Jak jsem již uvedla, shromáždění je nutno chápat jako nejvyšší orgán SVJ a nelze jej zaměňovat za pouhé hlasování vlastníků. Prezenční forma setkání členů společenství má podle mě nezastupitelnou funkci osobního kontaktu se členy statutárního orgánu, často i se správcem,…
