Dotaz:
Ze školení k vedení členské schůze pořádané bytovými domy jsme pochopili nutnost plných mocí u SJM. Jak je to, když na schůzi přijde za bytovou jednotku v SJM pouze jeden, nemá plnou moc a podíl je 75% ku nepřítomnému 25%. (Podíl uveden v KN pravděpodobně otec a syn) U 50%tního podílu nám to bylo jasné, kdyby na konci přednášky nezdůraznil, že zákon výslovně neurčuje písemnou podobu a tudíž může tvrdit, že má ústní plnou moc od manželky. Máme jeho hlasování také připustit?
Odpověď:
1. Předpokládáme, že Váš dotaz směřuje k zastupování podílových spoluvlastníků jednotky a dále manželů majících jednotku ve společném jmění manželů (dále jen „SJM“) na shromáždění, jako nejvyšším orgánu společenství vlastníků jednotek (dále jen -„SVJ“); z tohoto předpokladu také vychází naše odpověď.
V odpovědi nelze reagovat na stanoviska, která jste vyslechli na „školení“, jestliže jsme na takovém školení nebyli přítomni, v odpovědi však alespoň základním způsobem vysvětlíme právní úpravu této problematiky, tedy zastupování spoluvlastníků jednotky a manželů majících jednotku ve společném jmění při uplatňování jejich práv vůči SVJ, a v rámci toho také zastupování na jednání a rozhodování shromáždění.
Celá problematika se týká právního institutu pod názvem „společný zástupce“ podle § 1185 odst. 2 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění zákona č. 460/2016 Sb. - dále jen „NOZ“).
Podle § 1185 odst. 2 NOZ je stanovena povinnost, aby jednak spoluvlastníci jednotky, jednak manželé mající jednotku ve společném jmění (tedy nikoliv manželé, z nichž je pouze jeden výlučným vlastníkem jednotky), vždy zmocnili „společného zástupce“, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku (tedy v případě, kdy vzniklo SVJ, vůči SVJ a v případě, kdy nevzniklo SVJ, vůči správci uvedenému v prohlášení).
Jde tedy o zvláštní druh plné moci, která se uděluje výlučně „společnému zástupci“ a výlučně v rozsahu podle § 1185 odst. 2 NOZ, tedy výlučně vůči SVJ (nebo správci uvedenému v prohlášení v případě, kdy nevzniklo SVJ). Přitom povinnost zmocnit společného zástupce je zákonnou povinností jak spoluvlastníků jednotky, tak manželů majících jednotku ve společném jmění, a zahrnuje právo a povinnost zastupovat spoluvlastníky jednotky, nebo manžele mající jednotku v SJM, při uplatňování jejich práv plynoucích z vlastnictví jednotky vůči SVJ (nebo správci uvedenému v prohlášení v případě, kdy nevzniklo SVJ), a v rámci toho je také zastupovat na jednání a rozhodování shromáždění.
2. Společný zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ je oprávněn a povinen nejen k zastupování spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění na jednání a rozhodování shromáždění, nýbrž jde o širší zmocnění v rozsahu obecně vymezeném v § 1185 odst. 2 NOZ, podle něhož zahrnuje vykonávání práv spoluvlastníků jednotky, nebo manželů majících jednotku ve společném jmění, vůči SVJ (lze uvést např. jednání s SVJ v záležitostech správného určení podílu na příspěvcích na správu domu a pozemku, pokud by v tomto směru vznikly nějaké problémy, nebo např. jednání s SVJ v záležitostech, kdy poškozením společné části domu by docházelo k poškození bytu, atd.), a spolu s tím také zastupování spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění na jednání a rozhodování shromáždění.
V ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví, jmenovitě v § 1185 odst. 2 NOZ není stanoveno, kdo může být tímto společným zástupcem, proto se dovozuje, že jím může být jak jeden ze spoluvlastníků jednotky, či jeden z manželů majících jednotku ve společném jmění, tak i jiná právně způsobilá osoba.
Přitom zmocnění dosavadního společného zástupce lze kdykoliv odvolat a zmocnit nového společného zástupce (a to i opakovaně), postupem podle ustanovení NOZ o smluvním zastoupení na základě plné moci (§ 441 a násl.…
