dnes je 2.10.2022

Input:

Možnost SVJ vlastnit pozemek

10.1.2022, , Zdroj: Verlag Dashöfer

1.18
Možnost SVJ vlastnit pozemek

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Jakub Hrček

Způsobilost společenství vlastníků jednotek právně jednat je omezena stanoveným předmětem činnosti zejména na úkony spojené se správou domu; v tomto rámci je oprávněno výjimečně nabýt i vlastnické právo k nemovitosti.

Komentář rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 801/2017

V projednávané věci se člen (dále jen "žalobce") společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") domáhal určení, že kupní smlouva, na základě které hl. m. Praha převedlo na SVJ pozemek, je neplatná, jelikož podle názoru žalobce byla tato kupní smlouva ze strany SVJ uzavřena nad rámec jeho pravomoci, kterou SVJ dává ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen "zákon o vlastnictví bytů").1

Podle žalobce pak předmětný pozemek neměl žádnou souvislost se správou společných částí domu, ve kterém SVJ vzniklo, a proto nebylo SVJ oprávněno nabýt k tomuto pozemku vlastnické právo.

Nejvyšší soud však dovolání žalobce odmítl s poukazem na již výše citované ustanovení § 9 odst. 1 ZOVB, podle kterého může SVJ nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze za účelem správy domu. Podle Nejvyššího soudu pak v projednávané věci byla tato podmínka splněna i přesto, že se jednalo o pozemek, na kterém se dům ve správě SVJ nenacházel.

K možnosti SVJ vlastnit nemovitost

Podle Nejvyššího soudu je SVJ oprávněno vlastnit i pozemek, na kterém se dům ve správě SVJ přímo nenachází, pokud je splněna podmínka, že vlastnictví takového pozemku je způsobilé naplňovat účel činnosti společenství spočívající ve správě domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZOVB.

Předmětný pozemek pak bezprostředně sousedil s pozemkem, na kterém se nacházel dům SVJ, a to tak, že jej ze všech stran obklopoval. Přes předmětný pozemek tak vedla přístupová cesta k domu SVJ, navíc byl využíván pro nezbytnou údržbu domu.

S ohledem na tyto skutečnosti tak podle Nejvyššího soudu předmětný pozemek sloužil pro správu, provozování a údržbu domu a společných částí, a proto nebylo jeho vlastnictví SVJ v rozporu se zákonem.

Současně pak podle Nejvyššího soudu nepředstavovalo vlastnictví předmětného pozemku neúnosné náklady, které by byly zjevně nepřiměřené jak pro SVJ, tak pro jednotlivé členy, když příspěvky členů SVJ se v letech 2013–2015 zvýšily o celkovou částku ve výši 2350 Kč.

Nejvyšší soud tak uzavřel, že kupní smlouva, na základě které SVJ nabylo vlastnické právo k pozemku, není neplatná, jelikož vlastnictví pozemku, na kterém se dům ve správě SVJ nenachází, slouží pro správu domu a jeho údržbu, a je tudíž v souladu se zákonem.

Text rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 801/2017

Rozsudek

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce M. H., zastoupeného Mgr. Davidem Záhumenským, advokátem se sídlem v Brně, Krkoškova 748/28, proti žalovaným 1/Společenství Tenisová 952 až 955, se sídlem v Praze 10, Tenisová 954/16, IČO: 27141080, zastoupenému Mgr. Jiřím Ostrýtem, advokátem se sídlem v Praze 2, Moravská 924/6, a 2/ hlavnímu městu Praze, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2, zastoupenému JUDr. Petrem Balcarem, advokátem se sídlem v Praze 1, Panská 895/6, o určení vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 16 C 313/2014, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 20. října 2016, č. j. 58 Co 263/2016-168, takto:

I. Dovolání se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

Odůvodnění:

Žalobce se domáhal určení, že druhý žalovaný je vlastníkem "pozemku o výměře 1002 m2, ostatní plocha, v katastrálním území H., obec P., zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem, Katastrální pracoviště P." (dále jen "předmětný pozemek", resp. "pozemek" a "požadované určení"). Žalobu odůvodnil tvrzením, že je absolutně neplatná (podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen "obč. zák.") kupní smlouva ze dne 12. října 2013 (dále jen "Kupní smlouva"), kterou druhý žalovaný převedl vlastnické právo k předmětnému pozemku na prvního žalovaného, tedy Společenství Tenisová 952 až 955, se sídlem v Praze 10, Tenisová 954/16 (dále jen "společenství"). Podle jeho názoru je tomu tak proto, že Kupní smlouva "byla uzavřena nad rámec pravomocí", které společenství ze zákona má [zde odkázal na ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen "zákon č. 72/1994 Sb."], neboť pozemek nemá žádnou souvislost se správou společných částí domu, v němž Společenství vzniklo (dále jen "předmětný dům", resp. "dům"). Aktivní věcnou legitimaci dovozoval ze svého členství ve společenství a zároveň tvrdil, že na požadovaném určení má naléhavý právní zájem, neboť bude-li katastrálním vlastníkem pozemku i nadále první žalovaný, může být – způsobem rozvedeným v žalobě – dotčena jeho majetková sféra.

K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 18. června 2015, č. j. 58 Co 167/2015-76, potvrdil rozsudek ze dne 17. února 2015, č. j. 16 C 313/2014-53, jímž Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.

K dovolání žalobce Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 10. února 2016, č. j. 26 Cdo 4641/2015-119 (dále též jen "zrušující rozsudek Nejvyššího soudu"), zrušil citované rozsudky obou soudů a vrátil věc k dalšímu řízení soudu prvního stupně se závazným právním názorem, že žalobce má na požadovaném určení – z důvodů tam specifikovaných – naléhavý právní zájem.

Soud prvního stupně pak rozsudkem ze dne 28. dubna 2016, č. j. 16 C 313/2014-136, opětovně žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Připomněl skutkový stav zjištěný v předchozím řízení (popsaný již ve zrušeném rozsudku ze dne 17. února 2015, č. j. 16 C 313/2014-53), který nedoznal žádných změn až na to, že náklady vynaložené společenstvím v souvislosti s pořízením pozemku a jeho držbou se promítly do povinnosti žalobce přispívat na náklady spojené se správou domu tak, že v letech 2013 až 2015 se tyto příspěvky navýšily o celkovou částku 2 350 Kč. Na takto zjištěném skutkovém základě – při vázanosti právním názorem vyjádřeným ve zrušujícím rozsudku Nejvyššího soudu – předně dovodil, že žalobce má na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Poté konstatoval, že předmětný pozemek bezprostředně sousedí s pozemkem pod domem a jeho převážnou část tvoří přístupová cesta do domu a zeleň (mimo jiné i v podobě předzahrádek). Podle jeho názoru tudíž vlastnické právo společenství k pozemku zajišťuje trvalý a dále nezpoplatněný přístup do domu a přispívá k jeho lepšímu využití; zároveň nejde o pozemek neúměrně rozlehlý a ani nijak zvlášť nákladný. Uzavřel, že za tohoto stavu Kupní smlouva není absolutně neplatná proto, že společenství nemělo k jejímu sjednání potřebnou právní způsobilost, neboť vlastnictví pozemku je způsobilé naplnit účel činnosti společenství v podobě správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.

K odvolání žalobce odvolací soud rozsudkem ze dne 20. října 2016, č. j. 58 Co 263/2016-168, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků. Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory, které na jeho základě přijal soud prvního stupně. Shodně se soudem prvního stupně tak mimo jiné dovodil, že uzavřením Kupní smlouvy nevybočilo společenství z předmětu své činnosti, jak byl vymezen v ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Dodal, že byť má společenství vlastníků jednotek omezenou právní subjektivitu a nabývat majetek může v zásadě jen v souvislosti s výkonem správy domu, není vyloučeno, aby se v rámci předmětu své činnosti stalo vlastníkem nemovitosti. Uzavřel, že navazuje-li předmětný pozemek na pozemek zastavěný domem, není pochyb o tom, že jeho nabytí do vlastnictví společenství spadá pod pojem správy domu ve smyslu citovaného ustanovení (v této souvislosti odkázal na rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 11 Cmo 212/2005).

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. [zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 (viz čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.) – dále opět jen "o. s. ř."] a odůvodnil zejména tvrzením, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení právní otázky, zda při omezené způsobilosti společenství k právním úkonům je namístě úvaha o jeho nabytí vlastnického práva k nemovitostem, zejména jde-li o "přilehlé pozemky",tj. otázky, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. V této souvislosti předeslal, že společenství má speciálně vymezenou právní subjektivitu, v jejímž rámci může nabývat práva a povinnosti pouze v mezích zákonem stanoveného předmětu činnosti (správy společných částí domu). Z toho je zřejmé, že jedná-li mimo rámec předmětu své činnosti, je takové právní jednání (úkon) absolutně neplatné. Měl za to, že v dané věci uvedený rámec překročilo právě uzavřením Kupní smlouvy, neboť "napadené jednání se netýká správy domu". Zde poukázal zejména na vymezení pojmu správa domu obsažené v nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, a vyjádřil přesvědčení, že způsobilost společenství vymezenou v § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. je třeba interpretovat zužujícím způsobem (v této souvislosti se dovolával usnesení Nejvyššího soudu z 30. listopadu 2011, sp. zn. 29 Cdo 406/2010). Současně zdůraznil, že obyvatelé předmětného domu užívali pozemek ke vchodu do domu a k jeho opravám a údržbě po desítky let, aniž tomu druhý žalovaný jakkoli bránil či se k tomu byť jen vyjádřil, že v důsledku toho vzniklo vlastníkům jednotek právo pozemek daným způsobem bezplatně užívat na základě vydržení, že za této situace ho mohou nadále užívat z titulu věcného břemene a že mají-li někteří z nich i přesto zájem o jeho koupi, nic jim nebrání, aby ho nabyli do podílového spoluvlastnictví. Dále rovněž namítl, že soudy nižších stupňů se nevypořádaly s jeho konkrétní argumentací (v dovolání podrobně rozvedenou), proč je v daném případě nutno považovat Kupní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem, čímž porušily povinnost svá rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhly do jeho práva na spravedlivý proces (zde zmínil rozsudek Nejvyššího soudu z 11. května 2011, sp. zn. 28 Cdo 4118/2010, a dále tam uvedené rozsudky Evropského soudu pro lidská práva). Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.

Žalovaní ve vyjádřeních k dovolání vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda společenství s ohledem na předmět jeho činnosti může smluvně nabýt vlastnické právo k pozemku), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatel uplatnil dovolací námitkou, že soudy nižších stupňů se nevypořádaly s jeho konkrétní argumentací, proč je v daném případě nutno považovat Kupní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem, čímž porušily povinnost svá rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhly do jeho práva na spravedlivý

Nahrávám...
Nahrávám...