dnes je 2.10.2022

Input:

Oprávněnost uzavírat nájemní smlouvy a požadavek na vydání bezdůvodného obohacení

10.1.2022, , Zdroj: Verlag Dashöfer

1.19
Oprávněnost uzavírat nájemní smlouvy a požadavek na vydání bezdůvodného obohacení

Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Jakub Hrček

Společenství vlastníků jednotek je oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu společných částí domu i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek1, a to tzv. vlastním jménem a na vlastní účet. Vlastníci jednotek mohou však uvedenou kompetenci společenství "odejmout" odlišnou úpravou ve stanovách společenství.

Komentář usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015:

V projednávané věci uplatňovalo společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") svůj nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení vůči společnosti, která užívala nebytové prostory v domě SVJ na základě neplatné nájemní smlouvy.

Původní žaloba byla soudem prvního stupně zamítnuta, když podle něj nemělo SVJ aktivní věcnou legitimaci. Tu podle něj mají pouze jednotliví vlastníci jednotek v domě.

Opačný názor však zastával soud odvolací, když žalobě vyhověl. Žalovaná společnost však proti tomuto rozhodnutí podala dovolání k Nejvyššímu soudu a argumentovala právě nedostatkem aktivní legitimace žalobce, jelikož podle žalované společnosti nemůže na bezdůvodné obohacení za užívání nebytových prostor být podána žaloba SVJ, jelikož SVJ není vlastníkem těchto prostor. Vlastníkem jsou jednotliví vlastníci v domě, přičemž SVJ takové prostory pouze spravuje.

K aktivní věcné legitimaci:

Nejvyšší soud však v rámci odůvodnění svého rozhodnutí odkázal na ustanovení § 9 odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého je SVJ oprávněno v rámci svého předmětu činnosti uzavírat nájemní smlouvy ohledně společných částí domu a jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě.

Z tohoto ustanovení Nejvyšší soud dovodil, že SVJ je oprávněno domáhat se žalobou vydání bezdůvodného obohacení za užívání nebytových prostor, když by bylo oprávněno domáhat se zaplacení i dlužného nájemného za pronájem těchto prostor.

SVJ pak podle Nejvyššího soudu má právní subjektivitu, a tedy i aktivní věcnou legitimaci, v rozsahu činností spojených se správou a provozem společných částí domu. V tomto ohledu tak může SVJ svým jménem a na svůj účet uzavírat nájemní smlouvy, namísto jednotlivých vlastníků a tím pádem se i domáhat vydání bezdůvodného obohacení, které s nájmem či užívání společných prostor v domě třetí osobou souvisí.

Tuto možnost však mohou SVJ odepřít stanovy SVJ.

Text Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015

Usnesení

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Společenství vlastníků jednotek domů čp. 2406, 2407, 2408 a 2409, Palackého ulice, Pardubice – Zelené předměstí, se sídlem v Pardubicích – Zeleném předměstí, Palackého 2409, IČO: 25957902, zastoupeného Mgr. Josefem Smutným, advokátem se sídlem v Pardubicích – Zeleném předměstí, třída Míru 92, proti žalované Elektrárny Opatovice, a.s., se sídlem v Opatovicích nad Labem – Pardubice 2, IČO: 28800621, zastoupené JUDr. Milanem Jelínkem, advokátem se sídlem v Praze 8 – Karlíně, Sokolovská 5/49, o zaplacení částky 561 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Pardubicích pod sp. zn. 7 C 61/2004, o dovolání žalované proti usnesení Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 7. dubna 2015, č. j. 22 Co 375/2014-492, takto:

Dovolání se zamítá.

O d ů v o d n ě n í:

Žalobce (správce "domu č. p. v P., na stavební parc. č. 4932" – dále jen "předmětný dům", resp. "dům") se změněnou žalobou domáhal zaplacení částky 561 000 Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení). Žalobu odůvodnil tvrzením, že za období od 1. ledna 2002 do 8. prosince 2006 mu žalovaná nezaplatila adekvátní protiplnění za užívání nebytových prostor nacházejících se v suterénu předmětného domu (dále jen "předmětné nebytové prostory", resp. "nebytové prostory"), které bývalý vlastník domu statutární město Pardubice pronajal nájemní smlouvou ze dne 30. dubna 1998 na dobu neurčitou její právní předchůdkyni společnosti TEPELNÉ HOSPODÁŘSTVÍ PARDUBICE, s.r.o., IČO: 60930560, za účelem provozování předávacích horkovodních tlakově nezávislých stanic (technologických zařízení zajišťujících dodávky tepla a teplé užitkové vody) za podle něj nepřiměřeně nízké a tudíž neplatně sjednané nájemné ve výši 1 000 Kč ročně (které mu žalovaná také skutečně hradí).

K odvolání dřívější žalované Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. května 2008, č. j. 22 Co 623/2007-241, změnil ve vyhovujícím výroku I. v pořadí první rozsudek Okresního soudu v Pardubicích (soudu prvního stupně) ze dne 27. dubna 2007, č. j. 7 C 61/2004-173 (ve znění opravného usnesení ze dne 24. května 2007, č. j. 7 C 61/2004-180), tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů a o nákladech řízení státu.

K dovolání žalobce Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 31. března 2011, č. j. 22 Cdo 4646/2008-263, citovaný rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Poté odvolací soud usnesením ze dne 30. listopadu 2011, č. j. 22 Co 623/2007-285, zrušil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I. a ve výrocích o nákladech řízení a v tomto rozsahu mu věc vrátil k dalšímu řízení.

V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 3. října 2013, č. j. 7 C 61/2004-356, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků.

Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Odvolací soud nejprve usnesením ze dne 20. ledna 2015, č. j. 22 Co 375/2014-474, rozhodl, že na straně žalované bude v řízení pokračováno se společností Elektrárny Opatovice, a.s., se sídlem v Opatovicích nad Labem – Pardubice 2, IČO: 28800621, a to namísto původní žalované EBEH Opatovice, a.s., se sídlem v Opatovicích nad Labem – Pardubice 2, IČO: 45534292, (dříve jednající též pod obchodními firmami Elektrárny Opatovice, a.s., a International Power Opatovice, a.s.), a následně usnesením ze dne 7. dubna 2015, č. j. 22 Co 375/2014-492, zrušil citovaný (v pořadí druhý) rozsudek soudu prvního stupně (chybně označený číslem jednacím 7 C 61/2014-356, namísto správného čísla jednacího 7 C 61/2004-356) a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Zatímco soud prvního stupně – s odkazem na ustanovení § 9 odst. 1 a 10 a § 9a odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění po novele provedené zákonem č. 451/2001 Sb. (dále jen "zákon č. 72/1994 Sb.") – dovodil, že žalobce nemůže mít aktivní věcnou legitimaci k vymáhání uplatněného nároku (tu podle něj mohou mít pouze vlastníci jednotek v domě, jsou-li právě oni spoluvlastníky předmětných nebytových prostor), dospěl odvolací soud k opačnému závěru. Zde předně zdůraznil, že je-li společenství vlastníků jednotek (dále též jen "společenství") ze zákona [z ustanovení § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb.] oprávněno vlastním jménem uzavírat mimo jiné smlouvy o nájmu společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, nepochybně mu svědčí nejen právo na zaplacení dlužného nájemného z takových prostor, nýbrž i právo na vydání bezdůvodného obohacení získaného jejich užíváním na základě neplatné nájemní smlouvy (ale i bez právního důvodu). Podle jeho názoru je tomu tak proto, že opačný závěr by vedl k stěží akceptovatelnému důsledku, že v situaci, kdy v řízení, v němž se společenství (jako pronajímatel) domáhá zaplacení dlužného nájemného, k jehož vymáhání je jinak aktivně věcně legitimováno, vyjde najevo, že je neplatná nájemní smlouva, kterou uzavřelo s žalovaným (jako nájemcem), musejí vstoupit do řízení na jeho místo jednotliví vlastníci jednotek, jinak žalující strana nemůže ve sporu uspět. Dodal, že ve prospěch závěru, že společenství je aktivně věcně legitimováno k vydání bezdůvodného obohacení, jež získala třetí osoba užíváním společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek na základě neplatné nájemní smlouvy (či bez právního důvodu), navíc hovoří též právní názory zastávané v již ustálené soudní praxi, která řeší příbuznou problematiku (v této souvislosti odkázal na rozsudky Nejvyššího soudu z 15. listopadu 2007, sp. zn. 28 Cdo 3372/2007, uveřejněný pod č. 61/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, z 24. listopadu 2010, sp. zn. 22 Cdo 3281/2008, a z 11. dubna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, uveřejněný pod č. 106/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a dále na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 22. června 2011, sp. zn. 1 As 38/2011, uveřejněný pod č. 2513/2012 Sbírky rozhodnutí Nejvyššího správního soudu). Za této situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně zrušil podle § 219a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen "o. s. ř."), a věc mu – s odkazem na ustanovení § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. – vrátil k dalšímu řízení.

Proti zrušujícímu usnesení odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. Především namítla, že odvolací soud, aniž k tomu byl oprávněn, se odchýlil od právního názoru vyjádřeného v jeho dřívějším (zrušujícím) rozhodnutí, jestliže nyní dovodil, že žalobce může být k vymáhání uplatněného nároku (je-li vůbec dán) aktivně věcně legitimován. Podle jejího mínění totiž odvolací soud smí svůj předchozí (závazný) právní názor změnit zásadně jen tehdy, jestliže neobstojí ve světle nové judikatury (zde poukázala mimo jiné na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. října 2007, sp. zn. 28 Cdo 3342/2007). V dané věci však žádný judikatorní posun v mezidobí nenastal. Poté vyjádřila přesvědčení, že dotčený právní názor navíc není ani správný. V této souvislosti podotkla, že byť ustanovení § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb. opravňuje společenství uzavírat smlouvy o nájmu společných částí domu či jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, nelze z něj dovodit, jak to chybně učinil odvolací soud, že je též oprávněno vymáhat u soudu dlužné nájemné, resp. bezdůvodné obohacení získané plněním z neplatné nájemní smlouvy. Měla za to, že v tomto ohledu odvolací soud přehlédl ustanovení § 9a odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., které jako jediné ustanovení obsažené v citovaném zákoně přiznává společenství kompetenci vymáhat určité nároky u soudu, přičemž tak činí pouze ve vztahu k plnění povinností uložených příslušným orgánem společenství podle daného zákona vlastníkům jednotek; ve všech ostatních případech však platí obecná zásada, že majetková práva ke společným prostorám v domě svědčí výhradně vlastníkům jednotek (z titulu podílového spoluvlastnictví), kteří jsou také výlučně oprávněni je na základě vlastní vůle, vlastním jménem a na vlastní účet uplatňovat u soudu. Poukázala rovněž na to, že žalobce neuzavřel (jako pronajímatel) nájemní smlouvu, o níž opírá uplatněný nárok, a může se tedy domáhat zaplacení žalované částky toliko z titulu bezdůvodného obohacení získaného užíváním předmětných nebytových prostor bez právního důvodu. Pakliže však není vlastníkem dotčených prostor (pouze je "spravuje"), nemůže být ani subjektem, na jehož úkor se mohla jejich užíváním bezdůvodně obohatit. Podle ní tak i z tohoto důvodu není žalobce v daném sporu aktivně věcně legitimován. Vzhledem k tomu zastávala stanovisko, že judikatura, na níž odkázal odvolací soud, není poměrům souzené věci přiléhavá, a vyslovila názor, že v předestřeném kontextu nebyla otázka aktivní věcné legitimace společenství dovolacím soudem doposud řešena. Navrhla, aby dovolací soud napadené usnesení odvolacího soudu změnil tak, že zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdí.

Žalobce ve vyjádření k dovolání vyvracel správnost použitých dovolacích námitek, poukázal rovněž na to, že je vadný uplatněný dovolací návrh, a navrhl, aby z tohoto důvodu bylo dovolání odmítnuto, eventuálně zamítnuto, neshledá-li dovolací soud důvod pro jeho odmítnutí.

Nejvyšší soud dovolání žalované (dovolatelky) proti napadenému usnesení odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. – dále opět jen "o. s. ř."). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení hmotněprávní otázky, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a sice otázky, zda společenství vlastníků jednotek je aktivně věcně legitimováno k vymáhání bezdůvodného obohacení, jež získala třetí osoba užíváním společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (členů

Nahrávám...
Nahrávám...